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杀回土拍市场，路劲永续债难题仍待解

时间：2023-06-19 17:53:19 来源: 观察者网

（文/解红娟 编辑/马媛媛）沉寂两年后，老牌港资房企有了新动作。

刚刚过去的广州集中供地中，路劲以一己之力击败保利发展、华发、美的、龙湖、绿城、建发等19家房企，在经历18轮报价触及封顶价后，摇中番禺广场好又多地块，成交金额12.9亿，折合楼面价23956元/平。


(资料图片仅供参考)

事实上，这已经是路劲一个月内单独拿下的第三宗地块，而在此之前，路劲两年内仅竞得5宗地块，其中还有3宗地块属于联合拿地。

据不完全统计，2021年至2022年2年时间，路劲合计拿下4宗地块，分别是于2021年9月竞得的广州增城新塘镇地、常州武进区牛塘镇延政地块，和2021年11月联合招商蛇口、象屿竞得的青浦西虹桥地块，2022年9月联合象屿竞得的嘉定区菊园新区地块，2022年10月联合太湖城投竞得的苏地2022-WG-54号地块。

“一个月拿3宗地和两年拿5宗地的意义不言而喻。”有业内人士指出，这两年内路劲房地产业务并不理想，也在年报中指出“需要有足够的现金留存在银行，以保证偿还所有到期的贷款，因此会在拿地上小心和谨慎，现在突然发力应该是缓过劲来了。”

一个月内连拿2块靓地

路劲真正的发力时间比想象中更早。

3月23日，北京2宗宅地挂牌出让，其中之一正是被称为史上最“热”地块的朱辛庄0028地块。该地块共吸引了42家企业参与报名，其中央国企28家，民企14家，路劲正是其中一家。

而在42中选一的概率上，路劲只是分母。最后，该地被上海本土房企大华竞得，成交价12.995亿元，溢价率15%。

北京土拍市场失意后，路劲转战上海。

在4月20日举行的上海市2023年首批次供地中，路劲与国贸、葛洲坝组成联合体，报名竞拍青浦区西虹桥龙联路北侧07-02地块、青浦区西虹桥小涞港西侧52-20地块2宗地块，前者吸引20组竞买人围猎、耗时近8小时，后者在经过22轮竞拍后触及中止价并转为一次书面报价。

最终结果出炉，路劲持续陪跑。

直至5月，路劲才终有了点好运气。首先，便是在23日无锡二批次集中供地推出的5宗地块中拿下一宗，即以底价摘得新吴区新洲路与锡贤路交叉口东北侧地块，成交总价3.556亿元，楼面价10200元/平方米。

随后在5月29日的苏州2023年第二批次集中供地上，以总价137723万元获得苏地2023-WG-16号，楼面价36799.7元/平方米，溢价率15%。

值得一提的是，相较于此前提及的北京朱辛庄地块和上海青浦区西虹桥地块，苏地2023-WG-16号的热度有过之而无不及。

公开资料显示，该地块位于工业园区万寿街东、若水路北，也就是紧邻月亮湾的一块临湖宅地，由于周边临湖地块均已出让，该地块可以说是月亮湾最后一宗临湖宅地。除此之外，该地块还有一二手房倒挂、供应短缺等利好，因此共吸引60家公司进入线下摇号。

坊间有传闻，很多资金充裕的房企都动用了多个马甲，但路劲只有1个马甲却在59家公司中脱颖而出，真是运气爆棚。

事实上，路劲的好运气延续到了6月14日的广州集中供地。当日广州仅出让5宗宅地，3宗地块流拍，仅剩下番禺好又多地块、番禺客运站北侧地块成功出让，而两宗地块之中，番禺好又多地块凭借“近地铁、近区府、配套成熟、江景”等资源更胜一筹。

这样好的靓地自然少不了房企围猎。据悉，报名参拍的房企有20组，既包括保利发展、建发、葛洲坝、中铁建、中铁置业、中建五局等央国企，也包括美的、龙湖、路劲等民营企业。

和预判一致，该地块在18轮竞价后触及最高限制地价转为摇号出让。最后，路劲梅开二度竞得该地块，成交总价12.9亿元，折合楼面价23956元/平方米。

永续债吞噬企业利润

不可否认的是，连续拿下两宗靓地确实可以改善销售情况，但对路劲整体而言，减少永续债或许才是当务之急。

据2022年报显示，路劲实现营业收入为171.56亿港元，同比减少30.48%；归属于母公司股东的净利润为-4.95亿元，同比减少148.18%。

对此，路劲在业绩预警时回应，公司年内溢利下跌，主要由于年内人民币大幅贬值而取得汇兑亏损约13亿港元。此外，与去年比较，年内业绩受防疫措施及疲弱的房地产市场所影响，导致物业交付面积及利润率均有所下跌，以及物业与相关资产减值拨备有所增加，但该等影响被回购集团的优先票据收益所抵销。

值得注意的是，综合损益表显示，路劲归属于母公司股东的净利润的变动还与永续债有关。

数据显示，2021年，路劲税后溢利为19.84亿元，其中，归属于母公司股东的净利润为10.28亿元，永续资本证券持有人应占溢利5.28元，其他附属公司之非控股权益（少数股东）应占溢利4.28亿元。

也就是说，路劲税后溢利的一半要被永续债持有人和少数股东分走。

2022年，永续债持有人和少数股分走的利润进一步扩大。数据显示，2022年，路劲税后溢利为4.59亿元，其中，归属于母公司股东的净利润-4.95亿元，永续资本证券持有人应占溢利5.37元，其他附属公司之非控股权益（少数股东）应占溢利4.59亿元。

不难看出，即使归属于母公司股东的净利润为负，路劲也要保证永续债持有人和少数股东的盈利，且永续债持有人应占溢利已超过税后溢利。

需要指出的是，永续债，又称无期债券，简单来说是没有明确到期期限的债券，投资者可以通过永续债定期获得利息，但本金赎回时间却由发行者自行安排。 永续债在会计账目里归为所有者权益，而非负债。

换句话说，永续债虽然不计入负债，但明股实债的属性导致其在不断吞噬企业利润。

可以参考的是，此前有媒体报道，恒大永续债利率设计为2+N模式，即在存续期的前两年公司所需支付的利息较低，但在第三年起就跳高至30%。若企业未及时偿还贷款，利息将像雪球般越滚越大。

这也是导致路劲归属于母公司股东的净利润亏损的主要原因。从一开始分掉税后溢利的一半，到超过税后溢利，永续债从一开始的锦上添花已变为雪上加霜。对于路劲而言，减少永续债已经刻不容缓。

而因为2022年全年亏损，加上现金流紧张，路劲被迫在上市以来第一次不派股息。

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