时隔四年半，万科27亿抢得北京通州地块，释放什么信号？

时间：2023-08-09 21:28:24 来源: 新京报

8月9日，北京通州、延庆两宗宅地成功拍出，揽金32.6亿元。通州邓家窑地块吸引7家房企报名参拍，最终由万科以27.4亿元摘得，这距离上次万科在北京拿地已有四年半的时间。今年万科虽然屡屡参拍，但“签运”一直不佳，此次终于抱得通州邓家窑地块而归。而延庆南辛堡村地块则由住总底价摘得。

当日北京两宗宅地出让后，也按下了北京宅地供应的“暂停键”，土拍市场暂无转正地块待出让。

8月9日，通州邓家窑地块吸引7家房企报名参拍，最终由万科以27.4亿元摘得。资料图片

【资料图】

时隔4年半万科再度在京拿地

8月9日，北京土拍以通州、延庆两宗地块双双成功出让收场。对此，中指研究院土地市场研究负责人张凯认为，从报名企业数量及竞价激烈程度来看，整场热度不敌8月3日的土拍，全场收获土地出让金32.6亿元，平均溢价率8.3%。

值得关注的是，万科以27.4亿元竞得北京通州邓家窑地块。而万科上一次在北京拿地，还要追溯到2019年2月，距离至今已有四年半的时间。

对此，张凯表示，万科时隔四年半后重返北京土地市场，也成为本场土拍亮点。几年前万科打造的台湖城市之光、丰台青龙湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山晓等大盘，贡献了万科在北京的业绩。这些老盘虽有库存，但已销售接近尾声，新鲜度、号召力都不足以形成新的流量，市场新盘陆续供应也给这些老盘带来一定压力。

“本次万科重出江湖补充库存，对外能够重拾企业在一线城市热度，维持企业影响力和竞争力；对内也能提振士气巩固团队。从商办市场回归住宅市场，相信也与本轮利好政策释放带来的市场预期提升以及对核心城市市场机会的看好不无关系。”张凯称。

在诸葛数据研究中心高级分析师陈霄看来，万科作为房企中的头部力量，本次时隔多年重返北京市场拿地引发关注。万科是资金链稳健、目前未有爆雷违约风险的房企，一直以来遵循着谨慎稳健的经营风格，而万科能够多次穿越房地产周期，与其较强的忧患意识不无关系，早在2018年万科王石就喊话“活下去”，并且适时调整战略部署，成为在行业调整周期中活下来并且仍保持在第一阵营的房企。

“本次万科时隔多年再次在北京拿地，释放了积极的正向信号，展现了对于北京房地产市场的长期看好和信心，具有鲜明的风向标意义。近日北京住建委释放利好信号，房地产政策调整优化正在向前推进，给予房企拿地一定的鼓舞，将在一定程度上助推拿地信心的回升。”陈霄称。

通州国誉朝华喜迎“新邻”

通州邓家窑地块总建面约7.85万平方米，配建12班幼儿园，容积率2.0、限高36米，起始价24.9亿元，地价上限28.635亿元。期房销售指导价期房6.5万元/平方米。

在北京链家研究院分析师岳微看来，此次出让地块体量较大，虽处两区交界处，但受通州“双限购”影响较大，对开发企业产品设计及运营管理水平要求较高。报名参拍的房企包括招商、首开、城建、中海、华润置地、中建玖合、万科，这7家房企均为实力强劲的房企。

在现场竞拍阶段，此前进入该板块开发的北京城建率先举牌，华润、中海、万科紧紧跟进。最终，万科以27.4亿元的竞拍价格成交，未触及价格上限，溢价率10.04%，楼面价3.68万元/平方米。至此，今年以来屡屡参拍但“签运不佳”的万科最终竞得该地块。

为何通州邓家窑地块吸引万科出手？对此，张凯认为，通州永顺镇邓家窑地块形状规整，近地铁6号线物资学院站直线距离800米左右，满足步行及骑行到达要求。该地隔壁新房项目北京城建·国誉朝华开盘劲销13亿元，月均流速50套左右，销售去化表现较好，聚焦的是地铁6号线上的首置人群。

岳微表示，该地块位于通州、朝阳交界的物资学院板块，生活配套相对完善，居住界面以二手住宅为主，新住宅圈层尚未形成，仅有一个新房项目在售。虽然通州仍为限购政策严格，但实力房企区域内积极的投拓意愿也是区域市场的强支撑。

对比今日的土拍，北京资深地产评论人泽龙认为，北京城建在去年底土拍低谷期成功“捡漏”。在2022年11月，在北京2022年第四批次集中供地中，北京城建以16.69亿元、0.54%微溢价竞得北京城建·国誉朝华所在地块，销售指导价6.5万元/平方米，成交楼面价约3.36万元/平方米。

值得关注的是，万科拿下了的通州邓家窑地块紧邻北京城建·国誉朝华，后者首次开盘热销13亿，此次万科入驻，也意味着北京城建·国誉朝华喜迎“新邻”。

住总5.2亿再度摘下延庆地块

与通州邓家窑地块同一天成交的还有延庆南辛堡村地块，仅有一家房企报名参与。最终北京住总地产以5.2亿元底价摘得，住宅楼面价约1.27万/平方米，销售指导价3万/平方米。该地块容积率为1.6，占地面积约2.56万平方米，地上建筑面积约4.09万平方米，这也是住总2023年斩获的第一宗土地。

延庆南辛堡村地块距离妫水河直线距离仅200余米，距离世园公园直线距离仅300余米，景观资源优势突出，项目具备改善属性。另外，项目距离延庆区政府直线距离1公里，周边配有北京中医医院、延庆四小、延庆二中等优质资源，距离延庆高铁站直线距离1.5公里，距离住总山澜阙府直线距离1公里。

对此，张凯表示，2021北京住总以9.97%溢价拿下本次地块东南方向1.3公里处的南菜园棚改项目0002地块，打造的北京住总山澜阙府凭借独特的产品力，精准抓住地缘客户需求，截至目前网签率为84.3%，远超同期拿地的许多近郊项目。本次住总再度拿地，是否会继续打造山澜阙府二期值得期待。

对此，岳微认为，延庆作为远郊区县，住房市场需求以地缘型客户为主，市场饱和度较高，更需要深耕型实力房企打造优质产品。北京住总2021年在延庆打造山澜阙府项目，去化良好，得到区域市场较高认可，此次底价竞得新地块，有较大的产品打造空间，有利于提升居住界面，助力区域新发展。

据悉，此前住总开发的山澜阙府项目拿地45天取得规划许可证，拿地当年实现当年开工、当年开盘、当年回款的既定目标。在开盘当日日化率超过50%，目前销售去化率达到95%，车位仓储销售去化50%。

在延庆南辛堡村地块成交不久，住总在官微发出的喜报显示，在新地块的获取打造上，争取了更多的前期成果，在前期手续上寻求技术突破，在规划条件、土地供应上打造政策支持，在优化配套上规划教育引进，在力促项目销售回款上实行“拿地即开工”实质性开工政策。

至此，在北京第二轮拟供应地块中，还有18宗地块等待后续的上架挂牌，目前北京土拍市场暂无地块待拍。

新京报记者袁秀丽

编辑杨娟娟校对柳宝庆

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